חוזה שכירות בלתי מוגנת
מאת: שירה אלה
מרבית השכירויות בישראל כיום, הן שכירויות בלתי מוגנות. מוסד השכירות המוגנת (שכירות בדמי מפתח) כמעט שאינו קיים עוד.
מטרתו של חוזה השכירות, הוא להסדיר את עסקת השכירות בין משכיר לשוכר, תוך עיגון כל זכויותיו וחובותיו של כל צד.
טרם חתימה על חוזה שכירות בלתי מוגנת, יש לוודא כי החוזה כולל את כל המרכיבים החשובים. דרך המלך לחתימה על חוזה השכירות, הוא פנייה אל עורך דין מקרקעין, אשר ינסח את החוזה.
האם צריך עורך דין מקרקעין לכתיבת חוזה שכירות בלתי מוגנת?
בכל סיטואציה חוזית, עלולים להיווצר בין הצדדים חילוקי דעות. ככל שהחוזה עליו חתמו, טוב יותר, כך הסיכוי למחלוקות, קטן.
מהו אם כן חוזה טוב? זהו חוזה המנוסח על ידי בעל מקצוע. במקרה של חוזה שכירות בלתי מוגנת, יש לפנות אל עורך דין מקרקעין.
עורך הדין ינסח את החוזה באופן מקצועי, תוך התייחסות לכל הנושאים הרלוונטיים: מטרת השכירות ותקופת השכירות, דמי השכירות ותשלומים נלווים, הפרת חוזה ועוד.
החוזה ייתן מענה לסוגיות המשפטיות השונות ויצמצם את הסיכוי למחלוקות בין הצדדים.
המסקנה אם כן ברורה: לשם עריכת חוזה שכירות בלתי מוגנת, יש לפנות לעורך דין המתמחה במקרקעין.
חוזה שכירות בלתי מוגנת – סעיפים שאסור לפספס
משכיר, המבקש להשכיר את הנכס שברשותו, טוב יעשה אם יפנה אל עורך דין מקרקעין, לעריכת חוזה השכירות. עורך הדין ידאג לכלול בהסכם, את כל הסעיפים המהותיים ביותר, למשל:
1. תקופת השכירות : חוזה שכירות בלתי מוגנת, יכול להיות לתקופה של שנה ולתקופות ארוכות יותר. חשוב לציין את תקופת השכירות, תחילתה וסיומה.
2. דמי השכירות : מהם דמי השכירות אותם ישלם השוכר למשכיר, כיצד ישולמו. במרבית המקרים, מוסר השוכר למשכיר, שיקים דחויים, כמספר חודשי השכירות.
3. חשבונות נלווים : לכל דירה, יש חשבונות נלווים, אשר השוכר צריך לשלם, למשל, חשבון ארנונה, חשמל, ועד בית וכיו"ב. חשוב מאוד לציין בחוזה כי השוכר יעביר על שמו את כל חשבונות הנכס.
4. ביצוע שינויים בדירה : עורך דין מקרקעין ידאג לכלול סעיף המתייחס לשינויים בדירה. האם מותר לשוכר לבצע שינויים ואם כן, אלו שינויים. רצוי לקבוע כי כל שינוי, יהיה מותנה בהסכמת המשכיר בכתב.
5. בטחונות : למשכיר אינטרס ברור לדרוש מן השוכר, בטחונות כמו למשל, ערבות בנקאית.
6. מנגנון ליישוב סכסוכים : חוזה שכירות בלתי מוגנת, כדאי שיכלול סעיף המתייחס לפתרון מחלוקות. אפשר לקבוע כי בית משפט מסוים יהיה מוסמך לדון בתביעות בין הצדדים. אפשר גם לקבוע כי הצדדים יפנו לבורר.
7. פיצויים מוסכמים : רצוי לקבוע פיצויים מוסכמים, אשר ישולמו במקרה של הפרת חוזה על ידי הצד שמפר, לצד שנפגע.
שכירות מוגנת – מהי?
מוסד השכירות המוגנת כמעט וחלף לו. זוהי שכירות בדמי מפתח ומשמעותה היא שהשוכר משלם דמי שכירות נמוכים מאוד וקשה לפנותו מן הנכס.
על דייר בשכירות מוגנת, חל חוק הגנת הדייר, אשר אינו מאפשר לפנות אותו, אלא באחת העילות שבחוק. אף אם מתקיימת אחת מעילות הפינוי, שמורה לבית המשפט, הסמכות שלא לפנות את הדייר, אם לא יהיה זה צודק לפנותו, בנסיבות המקרה.
בית המשפט יוודא, לפני שיורה על פינוי, כי לדייר מקום מגורים חלופי.
חוזה שכירות בלתי מוגנת, מסדיר את החובות והזכויות של הצדדים, זה כלפי זה: המשכיר מחד והשוכר מאידך. מרבית השכירויות כיום הן בלתי מוגנות והשכירות המוגנת (שכירות בדמי מפתח) היא מועטה מאוד. לפני חתימה על חוזה השכירות, יש לוודא כי הוא כולל את כל הסעיפים המהותיים לעסקה.
